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扛不住了？捂盘界的“卧龙凤雏”都要动
文/住浙网研究员 曹一超
位于大江东的江东锦苑悄然领证了。这是继时代天境、合生创展名邸后，又一个“想开了”的老盘。
江东锦苑，大家或许不熟悉名字，但它周边的“万人摇”金色和庄你一定有所耳闻。因为丰厚的倒挂，2019年国庆节有人打“飞的”来摇，2.8万人摇啊要，和庄果然是金色的。
因此，即使江东锦苑捂盘多年，大家的关注度也未降低。
项目所在地块2012年底出让，由杭州天宇房地产开发有限公司以总价3101万拿下，楼面价仅1738元/㎡。
拿地至今时隔9年，楼盘生生捂成了现房项目，一直没有开盘动静的它，却不声不响地领证了。
江东锦苑鸟瞰图
江东锦苑整个项目共有8幢楼栋，其中4幢LOFT公寓，1幢商务办公楼，仅有2幢住宅。此次开盘2、3#，170套房源，就是全部的住宅可售房源。
参考均价（毛坯）1.68万/㎡，如果算上装修标准，其实与板块1.98万/㎡的限价相差无几。不得不感叹，这盘还是捂得值啊。
对于刚需来说，总价一直是重要的因素。从一房一价表来看，江东锦苑总价最低111.39万，最高不过160.71万，很刚需。
项目实景图
即买即得、所见即所得，是现房项目的卖点，毕竟谁也不想花了钱还要眼巴巴地等上两三年，甚至还要承担烂尾、维权的风险。从项目实景图可以看到，江东锦苑外立面、小区绿植等都已完工。
这个总价+现房，刚需购房者是要冲一冲的！
地铁8号线已经开通，距离8号线河庄路站地铁口400米的优势，多少为江东锦苑加分。自驾出行上，贴近交通主脉江东大道，连通江东大桥，快速接驳下沙。
江东锦苑区位图
商业配套方面，大江东宝龙广场和龙湖天街2个综合体均已开业，地铁3站即达，日常生活消费、休闲购物都可满足。此外，河庄板块内部也有规划15万方商业体，并配有3000方的农贸市场，落址东潮云庭西侧，与江东锦苑距离不到1公里。
说到捂盘，江东锦苑是“凤雏”的话，同在河庄板块的这个算捂盘界的“卧龙”——大江之星。2010年9月拿地的项目，十年陈！
大江之星鸟瞰图
拿地5年后，大江之星于2016年6月首开，当时毛坯均价8688元/㎡，时隔半年后加推6-9#，均价涨至1.3万/㎡。开盘房源已于2017年12月30日交付，目前剩下高层2、10#，洋房 3、4#，共计170多套房源一直没入市，都熬成了现房。
就剩余房源来看，首开至今又过去了5年之久，1.3万的均价+滨江品质+地铁口，仍让大批购房者心心念念。
捂盘，对于开发商来说是对冲限价的博弈。不过，最近一些“鸽盘“有点捂不牢了：国庆长假前，位于闲林的时代天境、九堡的合生创展名邸先后开盘，网传蒋村的中杭府（原名葛洲坝龙湖中国府）这个月也会首开，结果大江东抢先放了个大烟花。
究其原因，眼看限价不可能松动，楼盘一直捂下去会烫手的，何况眼下房企的资金链紧张，资金能回笼一点是一点。而且，眼下还要讲“拿地销售比”，对于一些想拿地的房企来讲，销售这块的数据仍然看重。
在8.5新政、房贷紧缩下，杭州楼市多少也降温了。滨江区现房保利天汇中签率26.55%、艮北新城中签从花样年对越天的10.6%，合生创展名邸抬高至44.9%。
对房企来讲，不想再熬了。对于购房者来说，江东锦苑毛坯1.68万/㎡算捡漏吗？等待市场的回答喽。
在价格优势面前，定然有不少购房者是奔着倒挂红利去的。二手房方面，项目周边已交付的小区不少，金色和庄依然是最值得看的参考。
据好找房数据，该小区目前二手房源26套挂牌中，挂牌价约2.3-2.8万/㎡。此外还可以参考钱塘一品约2.1-2.6万/㎡、德信大江壹号约2.3-2.7万/㎡的挂牌价……无论是1.3万的大江之星还是1.68万的江东锦苑，都有不错的倒挂红利。
自2019年10月金色和庄220套收官房源、28719组家庭登记以后，河庄板块本该是热点楼盘，不过8.5新政后，这顶“帽子”也摘掉了。之前，同板块的东潮云庭被认定为热点楼盘，均价19800元/㎡，是大江东最高限价。项目在今年4月、6月开盘，两次开盘中签率分别为66.1%、69.2%，热度并不算很高。
热点楼盘需要无房户资格，这一点或许限制了部分家庭报名东潮云庭，但均价仍是最大的区别。相比12000元/㎡的金色和庄，16800元/㎡的江东锦苑很难再现万人摇了。
江东锦苑仅有的170套，会有怎么样的成绩呢？
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